Jarenlang was Amsterdam een walhalla voor de verhuur van woningen. Zeer lucratief, zegt zestiger Theo van der Neut. “Er kon makkelijk geld worden verdiend met de verhuur van onroerend goed en er zijn de nodige mensen geweest die ook echt veel verdienden. Die hebben volop geprofiteerd. Maar daar komt nu een einde aan. Sterker nog: het gaat nu rigoureus de andere kant op. Het is op zich geen slechte ontwikkeling, maar de lol voor de particuliere woningeigenaar is er inmiddels wel vanaf.”
Van der Neut spreekt uit ervaring: hij is eigenaar van drie etages boven zijn eigen benedenverdieping in een prachtig pand in de buurt van het Museumplein. Nog wel tenminste. Wat de toekomst hem gaat brengen, is hoogst onzeker, zegt hij. “Er wordt veel beleid losgelaten op de woningmarkt. Onlangs is de Wet betaalbare huur van minister Hugo de Jonge door de Tweede Kamer gekomen. Dat is waarschijnlijk slecht nieuws voor mij en de drie woningen die ik verhuur. Het betekent dat ik er straks mogelijk letterlijk geld op moet gaan toeleggen. En het zijn niet alleen de maatregelen van deze minister, ook de belasting op vermogen is flink verhoogd de afgelopen jaren.”
Verdienmodel aangetast
Het zijn geluiden die al bijna twee jaar klinken: beleggers of particuliere eigenaren van woningen in de verhuur klagen steen en been over de maatregelen vanuit Den Haag en de gemeente. Die zouden het verdienmodel van deze verhuurders ernstig aantasten. Zozeer zelfs dat ze hun woningen massaal in de verkoop doen. Uit de cijfers blijkt er inderdaad langzaam maar zeker sprake van dat eigenaren van huurwoningen eieren voor hun geld kiezen en hun bezit, meestal bij het vertrek van de huurders, niet opnieuw verhuren maar juist verkopen.
Voor Van der Neut speelt het effect van de maatregelen ook. Sterker nog: één van de verdiepingen die hij verhuurt, staat op het punt leeg te komen. “Maar is dit nu het moment om met een nieuwe huurder in zee te gaan? Valt de woning straks nog wel in de vrije sector of geldt ook voor mij, als de wet eenmaal ook door de Eerste Kamer is, dat de huur honderden euro’s omlaag moet?
Binnen het puntenstelsel
Van der Neut is een van de weinige verhuurders die over zijn verdiensten wil praten in de krant: de meeste eigenaren staan niet te trappelen om man en paard te noemen. Van der Neut wil er open over zijn. “Het gaat hier om een verdieping van ongeveer 80 vierkante meter. Daarvoor vraag ik nu een huur van bijna 1700 euro. Maar als de wet van De Jonge erdoorheen komt en de woning dan binnen het puntenstelsel zou vallen, kan het zijn dat ik nog maar 1100 euro per maand mag vragen.”
Ook een mooi bedrag, toch? Van der Neut knikt. “Dat is het ook. Maar het zou betekenen dat ik daadwerkelijk geld moet toeleggen op het bezit van deze woning. Ik heb uitgerekend dat het rendement op die etage 4000 euro op jaarbasis is, uitgaande van die huur van 1700 euro dus. Dit is als je niks reserveert voor groot onderhoud. Als de huur straks 600 euro per maand lager uitvalt, kan je zo uitrekenen dat ik niets verdien. Ik probeer de woningen goed te onderhouden, het afgelopen jaar is er aan de nu vrij komende woning nog ruim 16.000 euro uitgegeven aan nieuwe kozijnen, ramen en deuren met HR++ glas.”
Ook nog fors deel belasting
Het verbaast Van der Neut dat er zo gemakkelijk over de belangen van ‘de verhuurders’ wordt gesproken, zegt hij. “Ik vind het belangrijk om mij uit te spreken. Ik lees elke keer in de krant dat de huur voor ongeveer 300.000 woningen omlaag gaat met een bedrag van gemiddeld 190 euro. Maar als ik alleen al naar mijn eigen geval kijk, is dat dus ruim drie keer zo veel.”
Het probleem zit ’m, zegt Van der Neut, vooral in het feit dat minister De Jonge van Volkshuisvesting ‘lijkt te vergeten’ dat particuliere verhuurders (dit is anders voor beleggingsfirma’s) ook nog een fors deel vermogensbelasting in box 3 moeten afdragen. “Op jaarbasis betaal ik over deze etage 12.000 euro aan de fiscus. Prima, geen probleem, belasting betalen moeten we allemaal en ik doe daar graag aan mee. Maar dit is te gek.”
Dan maar verkopen
Voor de belastingaanslag geldt de totale WOZ-waarde als basis, maar in de puntentelling mag maar een deel van die waarde meetellen, de zogenaamde WOZ-cap, stelt Van der Neut. “Om de belasting te kunnen betalen moet ik dus al 1000 euro per maand vragen en dan heb ik het nog niet eens over de verzekeringen, zakelijke lasten en onderhoud, laat staan dat ik iets, en dat hoeft echt niet zo veel te zijn, verdien. Een max van 1100 euro is dan gewoon echt veel te weinig. Dan moet ik de etage dus gaan verkopen.”
Daar komt bij, zegt Van der Neut: de huur die hij vraagt is weliswaar hoog, maar hij had echt veel meer kunnen vragen. “Ik zie om mij heen dat ik dit huis ook had kunnen verhuren voor 2300 euro of misschien nog wel meer. Maar dat doe ik niet, dat vind ik echt gewoon te veel. Of ik daarmee een dief ben van mijn eigen portemonnee? Zo kijk ik er niet naar. Ik heb baat bij een rustige verhuur en goed contact met de huurders. Als ik 2300 euro of meer zou vragen, krijg je mensen die hier even kort wonen en dan weer verder gaan, of expats die niets toevoegen aan de buurt. Dat wil ik niet.”
Even in de pauzestand
En dus is het maar de vraag wat er gaat gebeuren met de etage van Van der Neut. “De zittende huurders en anderen hebben al nieuwe kandidaten voorgedragen. Ik kreeg van hen heel gezellige brieven: allemaal mensen met wie ik graag in zee zou gaan. Maar met alle maatregelen bij elkaar wordt het mij wel heel moeilijk gemaakt, zozeer zelfs dat ik denk dat ik de boel even in de pauzestand ga zetten als de etage straks leeg komt. Het is mij nu echt allemaal te onzeker.”
Over de auteur: Marc Kruyswijk schrijft al meer dan tien jaar als verslaggever voor Het Parool over wonen in Amsterdam en verkeer & vervoer in de stad.
